Nowe prawo Airbnb w Niemczech: Co się zmienia dla mieszkań wakacyjnych

Co się stało

5 listopada 2025 r.: Rząd federalny Niemiec przyjął nowe prawo dotyczące platform takich jak Airbnb, Booking.com czy FeWo-direkt. Rząd federalny Od maja 2026 r. platformy te będą musiały zgłaszać dane o wynajmie do centralnego punktu: Bundesnetzagentur (Federalna Agencja Sieci). Haufe

Dlaczego wprowadzono to prawo?

W wielu niemieckich miastach istnieje problem: normalne mieszkania są stale wynajmowane turystom przez platformy takie jak Airbnb. Ma to konsekwencje:

1. Mniej mieszkań dla lokalnych mieszkańców: Jeśli mieszkanie jest cały rok wynajmowane rotującym gościom, żadna rodzina nie może tam mieszkać.
2. Wyższe czynsze: Mniej mieszkań oznacza: pozostałe mieszkania stają się droższe.
3. Zmienione dzielnice: Zamiast sąsiadów – stale nowi turyści. To zmienia charakter dzielnicy.

Wiele miast wydało już przepisy: mieszkań nie można po prostu przekształcać w apartamenty wakacyjne. Ale do tej pory miasta ledwo mogły to kontrolować – bo nie wiedziały, kto wynajmuje gdzie i jak długo.

Co konkretnie się zmienia?

1. Platformy muszą zgłaszać dane

Od maja 2026 r. Airbnb, Booking.com i podobne platformy muszą automatycznie przesyłać określone dane do Bundesnetzagentur. Na przykład:

• Gdzie znajduje się mieszkanie? (adres)
• Jak długo jest wynajmowane? (dni w roku)
• Kto jest właścicielem?
• Jaki jest numer telefonu kontaktowego?

2. Bundesnetzagentur staje się punktem zbierania

Bundesnetzagentur (agencja federalna) zbiera wszystkie te dane w centralnym punkcie. Haufe

3. Miasta mogą odpytywać dane

Gminy – czyli miasta i miasteczka – mogą odpytywać dane z Bundesnetzagentur. Widzą wtedy: kto wynajmuje gdzie i jak długo? I mogą sprawdzić: czy nasze przepisy są łamane?

Przykład: Berlin ma przepis: mieszkania mogą być wynajmowane jako apartamenty wakacyjne maksymalnie 90 dni w roku. Jeśli ktoś wynajmuje 200 dni – Berlin to widzi i może ukarać.

Szczegóły techniczne: Jak to działa?

Takie scentralizowane podejście ma być bardziej efektywne niż obecny system, w którym każde miasto musi indywidualnie negocjować z platformami.

Co mówią stowarzyszenia najemców i krytycy?

Niemiecki Związek Najemców: "Dobry pierwszy krok, ale niewystarczający"

Niemiecki Związek Najemców mówi: prawo to dobry pierwszy krok. Ale niewystarczający. Związek Najemców Związek domaga się: mieszkania powinny być wynajmowane jako apartamenty wakacyjne maksymalnie sześć miesięcy w roku.

Dlaczego? Bez takiego limitu wynajmujący mogą nadal wynajmować cały rok – tylko teraz muszą to zgłosić. Nie zmienia to ilości dostępnych mieszkań.

FDP: "Nadmierna biurokracja"

FDP (partia liberalna w koalicji) krytykuje prawo jako "nadmierną biurokrację". Mówi: państwo nie powinno kontrolować wszystkiego. To utrudnia inwestycje i innowacje.

FDP obawia się: jeśli wynajmowanie stanie się zbyt skomplikowane, właściciele mieszkań w ogóle przestaną wynajmować. To może jeszcze bardziej zaostrzyć niedobór mieszkań.

Die Linke: "Prawo nie idzie wystarczająco daleko"

Die Linke (lewica) mówi: prawo nie idzie wystarczająco daleko. Domagają się zakazu komercyjnych apartamentów wakacyjnych w miastach z niedoborem mieszkań.

Die Linke chce: mieszkania są dla mieszkańców – nie dla turystów. W miastach takich jak Berlin, Monachium czy Hamburg powinno być całkowicie zakazane wynajmowanie mieszkań jako apartamentów wakacyjnych.

CDU/CSU: "Więcej uprawnień dla miast"

CDU/CSU (opozycja) mówi: prawo jest w porządku, ale miasta potrzebują więcej uprawnień. Na przykład: miasta powinny móc całkowicie zakazać Airbnb w niektórych dzielnicach.

Jak wygląda sytuacja w niemieckich miastach?

Berlin: Najostrzejsze przepisy w Niemczech

Berlin ma najostrzejsze przepisy dotyczące Airbnb w Niemczech. Od 2016 r. obowiązuje tak zwane "Zweckentfremdungsverbot" (zakaz niewłaściwego użytkowania): mieszkania nie mogą być wynajmowane jako apartamenty wakacyjne bez zgody.

Wyjątek: Można wynajmować maksymalnie 90 dni w roku – ale tylko wtedy, gdy sam się w mieszkaniu mieszka. Berlin

Kary: Kto łamie przepisy, może zapłacić grzywnę do 500 000 euro. W praktyce jednak kary rzadko są tak wysokie.

Monachium: Wymóg rejestracji od 2018 r.

Monachium wymaga od 2018 r. numeru rejestracyjnego dla każdego apartamentu wakacyjnego. Bez tego numeru Airbnb nie może wystawić oferty. Monachium

To działa podobnie jak nowe ogólnokrajowe prawo – tylko że Monachium wdrożyło to wcześniej.

Hamburg: Zakaz od 2019 r.

Hamburg zakazał w 2019 r. komercyjnego wynajmu całych mieszkań jako apartamentów wakacyjnych. Dozwolone jest tylko wynajmowanie pokoi w mieszkaniu, w którym sam się mieszka. Hamburg

Problem: miasta nie mogły kontrolować

Wszystkie te przepisy miejskie miały jeden problem: miasta nie wiedziały, kto wynajmuje gdzie. Airbnb nie ujawniał adresów. Miasta musiały uciążliwie szukać w internecie i weryfikować pojedyncze przypadki.

Nowe prawo rozwiązuje ten problem: Od 2026 r. miasta otrzymają wszystkie dane automatycznie.

Co się dzieje dalej?

Prawo musi przejść przez Bundestag (parlament) i Bundesrat (rada krajów związkowych). Jeśli zostanie zatwierdzone, Bundesnetzagentur ma czas do maja 2026 r., aby zbudować system.

Oznacza to konkretnie:

1. Do maja 2026: Bundesnetzagentur buduje bazę danych
2. Od maja 2026: Platformy muszą zgłaszać dane
3. Od czerwca 2026: Miasta mogą odpytywać dane i kontrolować

Potem zobaczymy: czy kontrola działa lepiej? Czy miasta rzeczywiście egzekwują przepisy? Czy dostępnych jest więcej mieszkań?

Dlaczego to jest ważne?

Prawo pokazuje, jak działa niemiecka polityka: SPD i Zieloni chcą więcej kontroli nad rynkiem mieszkaniowym. FDP nie chce nadmiernej regulacji. Wynikiem jest kompromis: więcej przejrzystości – ale bez surowego zakazu.

Czy to rozluźni rynek mieszkaniowy, okaże się. Krytycy mówią: bez limitów czasu wynajmu prawo przynosi niewiele. Zwolennicy mówią: przejrzystość to pierwszy krok.

Reakcje branży

Airbnb: "Wspieramy przejrzystość, ale..."

Airbnb mówi: wspieramy przejrzystość. Ale prawo nie powinno utrudniać zwykłym ludziom wynajmowania swoich mieszkań.

Airbnb obawia się: jeśli wymogi stają się zbyt wysokie, gospodarze przestają wynajmować. To szkodzi platformie.

Booking.com: "Techniczne wdrożenie kosztowne"

Booking.com krytykuje: techniczne wdrożenie wymiany danych jest kosztowne. Koszty te mogą zostać przerzucone na gospodarzy lub gości.

Gastronomia i turystyka: "Mniej gości = mniej obrotu"

Branża gastronomiczna i turystyczna obawia się: jeśli będzie mniej apartamentów wakacyjnych, przyjdzie mniej turystów. To szkodzi restauracjom, kawiarniom i sklepom.

Międzynarodowe porównanie

Barcelona: Zakaz Airbnb do 2028 r.

Barcelona ogłosiła w 2024 r.: do 2028 r. wszystkie licencje dla apartamentów wakacyjnych wygasną. Nowe nie będą wydawane. The Guardian

To najbardziej radykalne podejście w Europie. Barcelona chce: zero komercyjnych apartamentów wakacyjnych.

Amsterdam: Maksymalnie 30 dni w roku

Amsterdam pozwala od 2020 r. na wynajem mieszkań jako apartamentów wakacyjnych maksymalnie 30 dni w roku. To o wiele ostrzejsze niż niemieckie 90 dni (w Berlinie). Amsterdam

Paryż: System rejestracyjny od 2017 r.

Paryż wymaga od 2017 r. numeru rejestracyjnego dla każdego apartamentu wakacyjnego. To jest podobne do nowego niemieckiego prawa – tylko że Paryż wdrożył to wcześniej. Paryż

Eksperci mówią

Instytut Niemieckiej Gospodarki (IW): "Dobrze, ale niewystarczające"

IW (instytut badawczy bliski pracodawcom) mówi: prawo to krok w dobrym kierunku. Ale aby rzeczywiście rozluźnić rynek mieszkaniowy, musi powstać więcej nowych mieszkań.

IW oblicza: w Niemczech brakuje około 700 000 mieszkań. Większa kontrola nad Airbnb sama w sobie tego nie rozwiąże.

Instytut Studiów Mieszkaniowych i Urbanistycznych: "Egzekwowanie decydujące"

Instytut mówi: prawo jest dobre – ale wszystko zależy od egzekwowania. Jeśli miasta nie mają wystarczającej liczby pracowników do sprawdzania danych, prawo przynosi niewiele.

Lewicowa Partia: "Brakuje limitów"

Die Linke krytykuje: prawo nie zawiera ogólnokrajowych limitów dla wynajmu krótkoterminowego. Każde miasto musi samo decydować – to jest nieefektywne.

Podsumowanie: Co to oznacza w praktyce?