Noua lege Airbnb în Germania: Ce se schimbă pentru apartamentele de vacanță
Nu aveți timp? ⏱️ Aici versiunea scurtă în 3 minute.
Ilustrație: Clădirea Bundesnetzagentur ca punct central de colectare a datelor. Datele curg de la iconițele diferitelor platforme către agenție.
Ce s-a întâmplat
5 noiembrie 2025: Guvernul federal german a adoptat o nouă lege privind platforme precum Airbnb, Booking.com sau FeWo-direkt. Guvernul Federal Din mai 2026, aceste platforme vor trebui să raporteze date despre închirieri către un punct central: Bundesnetzagentur (Agenția Federală pentru Rețele). Haufe
Cele mai importante pe scurt
- Platforme ca Airbnb trebuie să raporteze date din 2026
- Bundesnetzagentur devine punctul central de colectare a datelor
- Orașele vor putea verifica mai ușor dacă reglementările sunt respectate
- Scopul: Mai mult control asupra apartamentelor de vacanță
- SPD și Verzii vor mai multă reglementare, FDP critică ca „birocraț ie excesivă"
🇷🇴 De ce este important pentru România?
Peste 1 milion de români trăiesc în Germania – sunteți a treia cea mai mare comunitate de migranți (după turci și polonezi). Mulți închiriază apartamente sau caută locuințe mai ieftine. Această lege afectează direct piața imobiliară germană.
Comparație cu România:
- București: Discută de ani de zile despre reglementări Airbnb – fără succes până acum
- Cluj-Napoca: Boom Airbnb puternic în centru – chirii în creștere, similar cu Berlin sau München
- Brașov: Plângeri de la locuitori despre transformarea apartamentelor în spații turistice
Diferența: În România, fiecare oraș are propriile reguli (sau deloc). Germania creează acum un sistem central, la nivel național – ar putea fi un model pentru România.
De ce această lege?
În multe orașe germane există o problemă: apartamentele normale sunt închiriate permanent turiștilor prin platforme ca Airbnb. Aceasta are consecințe:
- Mai puține apartamente pentru rezidenții locali: Dacă un apartament este închiriat tot anul unor oaspeți care se schimbă, nicio familie nu poate locui acolo.
- Chirii mai mari: Mai puține apartamente înseamnă: apartamentele rămase devin mai scumpe.
- Cartiere schimbate: În loc de vecini – constant noi turiști. Acest lucru schimbă caracterul unui cartier.
Multe orașe au emis deja reglementări: apartamentele nu pot fi pur și simplu transformate în apartamente de vacanță. Dar până acum orașele abia au putut controla acest lucru – pentru că nu știau cine închiriază unde și cât timp.
Ilustrație: vedere urbană cu clădiri rezidențiale. Unele clădiri au simbolul locuinței barat (utilizare improprie). În prim-plan, o municipalitate cu o tabletă care verifică datele.
Ce se schimbă concret?
1. Platformele trebuie să raporteze date
Din mai 2026, Airbnb, Booking.com și platforme similare trebuie să transmită automat anumite date către Bundesnetzagentur. De exemplu:
- Unde se află apartamentul? (adresa)
- Cât timp este închiriat? (zile pe an)
- Cine este proprietarul?
- Care este numărul de telefon de contact?
2. Bundesnetzagentur devine punctul de colectare
Bundesnetzagentur (o agenție federală) colectează toate aceste date într-un punct central. Haufe
3. Orașele pot interoga datele
Municipalitățile – adică orașele și comunele – pot interoga datele de la Bundesnetzagentur. Apoi văd: cine închiriază unde și cât timp? Și pot verifica: sunt încălcate reglementările noastre?
Exemplu: Berlinul are o reglementare: apartamentele pot fi închiriate ca apartamente de vacanță maximum 90 de zile pe an. Dacă cineva închiriază 200 de zile – Berlinul vede acest lucru și poate impune amenzi.
Detalii tehnice: Cum funcționează
🔍 Cum funcționează schimbul de date
- Platforma raportează: Airbnb transmite datele tuturor anunțurilor germane către Bundesnetzagentur
- Bundesnetzagentur stochează: Agenția creează o bază de date centrală
- Orașul interoghează: Berlinul întreabă: "Ce apartamente din orașul meu sunt pe Airbnb?"
- Orașul verifică: Berlinul compară datele cu reglementările sale
- Orașul acționează: Dacă cineva încalcă reglementările → amendă sau interdicție
Această abordare centralizată este menită să fie mai eficientă decât sistemul actual, în care fiecare oraș trebuie să negocieze individual cu platformele.
Ce spun asociațiile de chiriași și criticii?
Asociația Germană a Chiriașilor: "Primul pas bun, dar insuficient"
Asociația Germană a Chiriașilor spune: legea este un prim pas bun. Dar insuficient. Asociația Chiriașilor Asociația cere: apartamentele ar trebui să poată fi închiriate ca apartamente de vacanță maximum șase luni pe an.
De ce? Fără o astfel de limită, proprietarii pot în continuare să închirieze tot anul – trebuie doar să raporteze acum. Acest lucru nu schimbă numărul de apartamente disponibile.
FDP: "Birocraț ie excesivă"
FDP (partidul liberal din coaliție) critică legea ca "birocraț ie excesivă". Spun: statul nu ar trebui să controleze totul. Acest lucru împiedică investițiile și inovația.
FDP se teme: dacă închirierea devine prea complicată, proprietarii de apartamente vor înceta complet să închirieze. Acest lucru ar putea înăspri și mai mult penuria de locuințe.
Die Linke: "Legea nu merge suficient de departe"
Die Linke (stânga) spune: legea nu merge suficient de departe. Cer interzicerea apartamentelor de vacanță comerciale în orașele cu lipsă de locuințe.
Die Linke vrea: apartamentele sunt pentru rezidenți – nu pentru turiști. În orașe precum Berlin, München sau Hamburg ar trebui interzis complet închirierea apartamentelor ca apartamente de vacanță.
CDU/CSU: "Mai multe competențe pentru orașe"
CDU/CSU (opoziția) spune: legea este în regulă, dar orașele au nevoie de mai multe competențe. De exemplu: orașele ar trebui să poată interzice complet Airbnb în anumite cartiere.
🇷🇴 Comparație cu partidele românești
Pentru o mai bună înțelegere: Iată o comparație aproximativă a partidelor germane cu cele românești:
| Partid german | Poziție | ≈ Partid românesc |
| SPD (social-democrați) | → Pro-reglementare, protecția chiriașilor | ≈ PSD (centru-stânga) |
| Verzii | → Pro-reglementare, ecologie + locuințe | ≈ USR (progresiv) |
| FDP (liberali) | → Anti-reglementare, pro-afaceri | ≈ Forța Civică (liberali) |
| CDU/CSU (conservatori) | → Moderat, putere locală | ≈ PNL (centru-dreapta) |
| Die Linke (stânga) | → Reglementare puternică, interdicții | ≈ AUR (pe anumite subiecte sociale) |
În România: Municipalitatea București discută despre reglementări Airbnb de ani de zile. USR vrea mai multă reglementare, PNL critică ca ingerință excesivă a statului.
Cum arată situația în orașele germane?
Berlin: Cele mai stricte reglementări din Germania
Berlinul are cele mai stricte reglementări Airbnb din Germania. Din 2016 este în vigoare așa-numitul "Zweckentfremdungsverbot" (interdicția utilizării improprii): apartamentele nu pot fi închiriate ca apartamente de vacanță fără autorizație.
Excepție: Poți închiria maximum 90 de zile pe an – dar numai dacă locuiești tu însuți în apartament. Berlin
Penalizări: Cei care încalcă pot primi amenzi până la 500.000 de euro. În practică, însă, penalizările sunt rareori atât de mari.
München: Cerință de înregistrare din 2018
München cere din 2018 un număr de înregistrare pentru fiecare apartament de vacanță. Fără acest număr, Airbnb nu poate lista proprietatea. München
Acest lucru funcționează similar cu noua lege națională – doar că München a implementat-o mai devreme.
Hamburg: Interdicție din 2019
Hamburg a interzis în 2019 închirierea comercială a apartamentelor întregi ca apartamente de vacanță. Este permisă doar închirierea de camere în apartamentul în care locuiești tu însuți. Hamburg
Problema: Orașele nu puteau controla
Toate aceste reglementări urbane aveau o problemă: orașele nu știau cine închiriază unde. Airbnb nu dezvăluia adresele. Orașele trebuiau să caute laborios pe internet și să verifice cazuri individuale.
Noua lege rezolvă această problemă: Din 2026, orașele vor primi toate datele automat.
🇷🇴 Situația Airbnb în România
București: Discuții despre reglementări Airbnb de ani de zile. PMB a încercat să introducă taxe – cu succes limitat. HotNews
Cluj-Napoca: Boom Airbnb puternic în centrul vechi. Locuitorii se plâng de zgomot și chirii în creștere. Orașul ia în considerare reglementări mai stricte.
Brașov: Probleme similare ca în Berlin sau München. Multe apartamente sunt închiriate vara ca apartamente de vacanță – mai puține pentru locuitorii locali.
Diferența față de Germania: În România, fiecare oraș are propriile reguli (sau deloc). Germania creează acum un sistem național, centralizat – ar putea fi un model pentru România.
Ce se întâmplă mai departe?
Legea trebuie să treacă prin Bundestag (parlamentul) și Bundesrat (consiliul landurilor). Dacă este aprobată, Bundesnetzagentur are timp până în mai 2026 pentru a construi sistemul.
Acest lucru înseamnă concret:
- Până în mai 2026: Bundesnetzagentur construiește baza de date
- Din mai 2026: Platformele trebuie să raporteze date
- Din iunie 2026: Orașele pot interoga datele și pot controla
Apoi vom vedea: Funcționează controlul mai bine? Orașele aplică efectiv reglementările? Sunt disponibile mai multe apartamente?
De ce este important
Legea arată cum funcționează politica germană: SPD și Verzii vor mai mult control asupra pieței imobiliare. FDP nu vrea reglementare excesivă. Rezultatul este un compromis: mai multă transparență – dar fără interdicție strictă.
Dacă acest lucru va relaxa piața imobiliară rămâne de văzut. Criticii spun: fără limite de timp de închiriere, legea realizează puțin.
🇷🇴 Ce înseamnă asta pentru românii din Germania?
Dacă cauți un apartament:
- ✅ Legea ar putea relaxa piața imobiliară – mai multe apartamente, chirii mai mici
- ⚠️ Dar: numai dacă orașele aplică efectiv reglementările
- ⏳ Efectul va fi vizibil abia în 2026/2027
Dacă închiria zi tu:
- ⚠️ Din 2026 datele vor fi raportate automat – orașele vor vedea totul
- 📋 Asigură-te că ai toate autorizațiile (mai ales în Berlin, München, Hamburg)
- 💶 Dacă încalci reglementările: amenzi mari (până la 500.000 € în Berlin)
Comparație cu România: Dacă cunoști discuțiile din București sau Cluj – Germania acum implementează asta la nivel național.
Reacțiile industriei
Airbnb: "Susținem transparența, dar..."
Airbnb spune: susținem transparența. Dar legea nu ar trebui să îngreuneze oamenilor obișnuiți să își închirieze apartamentele.
Airbnb se teme: dacă cerințele devin prea mari, gazdele vor înceta să mai închirieze. Acest lucru dăunează platformei.
Booking.com: "Implementare tehnică costisitoare"
Booking.com critică: implementarea tehnică a schimbului de date este costisitoare. Aceste costuri pot fi transferate către gazde sau oaspeți.
Industria ospitalității și turismului: "Mai puțini oaspeți = Mai puține venituri"
Industria ospitalității și turismului se teme: dacă există mai puține apartamente de vacanță, vor veni mai puțini turiști. Acest lucru dăunează restaurantelor, cafenelelor și magazinelor.
Opinii de experți
Institutul Economic German (IW): "Bun, dar insuficient"
IW (institut de cercetare apropiat de angajatori) spune: legea este un pas în direcția corectă. Dar pentru a relaxa cu adevărat piața imobiliară, trebuie construite mai multe apartamente noi.
IW calculează: Germania lipsește aproximativ 700.000 de apartamente. Mai mult control asupra Airbnb singur nu va rezolva acest lucru.
Institutul pentru Studii de Locuințe și Urbane: "Aplicarea este decisivă"
Institutul spune: legea este bună – dar totul depinde de aplicare. Dacă orașele nu au suficient personal pentru a verifica datele, legea realizează puțin.
Partidul de Stânga: "Lipsesc limitele"
Die Linke critică: legea nu conține limite naționale pentru închirieri pe termen scurt. Fiecare oraș trebuie să decidă pentru sine – acest lucru este ineficient.
Rezumat: Ce înseamnă asta în practică
✅ Ce se schimbă
- Din 2026: Airbnb & Co. raportează date către Bundesnetzagentur
- Orașele pot interoga datele și pot controla mai bine
- Mai multă transparență pe piața chiriilor pe termen scurt
❌ Ce NU se schimbă
- Fără limite naționale de timp de închiriere
- Fiecare oraș are în continuare propriile reglementări
- Nu se construiesc automat mai multe apartamente
⏳ Ce rămâne de clarificat
- Au orașele suficient personal pentru a verifica datele?
- Funcționează aplicarea efectiv mai bine?
- Vor fi disponibile mai multe apartamente?
🇷🇴 Rezumat pentru comunitatea românească
Pe scurt:
- 📊 Lege nouă: Airbnb trebuie să raporteze toate datele din 2026
- 🏘️ De ce important: Peste 1 milion de români în Germania – mulți caută apartamente
- 🔍 Ce se schimbă: Orașele pot controla mai bine chiria pe termen scurt
- ⚖️ Comparație cu România: Similar cu discuțiile din București/Cluj, dar la nivel național
- 💡 Concluzie practică: Dacă închiria zi – verifică regulile orașului. Dacă cauți – ar putea ajuta din 2026/2027
Bine de știut: Dacă cunoști problemele Airbnb din București sau Cluj – Germania acum implementează soluții la nivel național cu o agenție federală centrală.